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房没买到,中介费可以不付吗?

来源:傅磊律师维权网时间:2015-05-08 11:32:36

 【案情简介】

  原告(被上诉人)厦门市龙城房地产营销策划代理有限公司(下称龙城公司)。

  被告(上诉人)许雪贞。

  厦门市思明区人民法院经审理查明:

  2005223日,业主叶旗俊作为卖方(甲方)与作为买方的被告许雪贞(乙方)及作为中介方的原告龙城公司就甲方拥有的位于厦门市思明区禾祥东路213楼房产买卖签订一份《房地产定购协议书》,约定乙方在签订协议之日向甲方支付购房定金1万元,向中介方支付中介服务费8500元;交易税费及中介服务费由买方承担;在该协议书上并附有叶旗俊收到许雪贞购买上述房产定金1万元的收据。

  2005530日,案外人刘允枝、邱伟杰等二人购买位于厦门市思明区禾祥东路213楼房产,并办理了厦门市土地房屋权证。

  原告龙城公司诉称,在原告介绍下,原、被告及业主叶旗俊于2005223日签订一份《房地产定购协议书》,约定中介费8500元由被告支付,因被告拒绝支付该中介费,现诉请判令被告支付中介费8500元及利息(自2005223日起至实际还款之日止,按每日万分之二点一计算)。

  被告许雪贞辩称,被告并未根据原告提供的房产信息与转让方签订房屋买卖合同也没有实际购买到该房产;原告提供虚假信息,损害委托人利益,被告无须支付中介费,故原告的诉讼请求,应予以驳回。

  【房地产纠纷法院认为

  福建省厦门市思明区人民法院经审理认为,原、被告及房屋业主签订的《房地产定购协议书》,系各方当事人真实意思表示,内容并不违法,应认定为有效合同。原告作为中介方,已促成买卖双方合同的成立,被告也依协议约定支付购房定金,原、被告之间的行为符合居间合同的法律规定,被告应依照约定支付原告中介费。因被告未能如约付款,已构成违约,应承担相应的违约责任。原告要求被告支付中介费8500元及利息,依法应予以支持。至于讼争房产最后由谁购买,不影响本案居间合同的成立,被告提出原告提供虚假信息,存在明显过错等抗辩理由,证据不足,不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定,判决如下:

  被告许雪贞应于判决生效之日起十日内支付原告龙城公司中介费8500元及逾期付款利息(自2005223日起至实际还款之日止,按每日万分之二点一计算)。

  案件受理费362元,由被告许雪贞负担。

  一审宣判后,许雪贞不服,向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。

  上诉人许雪贞上诉称:

  (1)根据上诉人提供的证据和原审法院查明的事实可知,上诉人并没有根据被上诉人提供的房产信息与转让方签订房产买卖合同,也没有实际购买到该房产。因此,被上诉人要求上诉人支付中介费没有事实根据和法律依据。(2)被上诉人作为房产中介机构,提供虚假信息,《房地产定购协议书》所指房产本身也不存在,居间服务合同也就不可能实际履行,据此被上诉人不得根据《房地产定购协议书》第八条约定要求上诉人支付中介费。根据《厦门市房地产中介服务管理规定》第二十一条第二款规定:凡不能履行房地产中介服务合同的,不得收取中介费。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。综上所述,被上诉人要求上诉人支付中介费的诉讼请求没有事实根据和法律依据,原审判决明显错误,请求二审法院撤销原判,改判驳回被上诉人在原审的全部诉讼请求。

  被上诉人龙城公司答辩称,被上诉人已促成了《房地产定购协议书》的签订,该《房地产定购协议书》包含了中介合同和买卖合同。被上诉人没有提供虚假信息,作为买方的上诉人负有自己注意的义务,其没有尽到注意的义务应由其自行承担过错的后果。上诉人的上诉理由不能成立,请求维持原判。

  除一审法院查明的事实外,福建省厦门市中级人民法院另查明,双方当事人确认原审判决遗漏下列事实:(1)《房地产定购协议书》是由被上诉人提供的格式合同,是上诉人到被上诉人处签订的,《房地产定购协议书》约定的房产面积为98平方米,产权证体现的禾祥东路213楼房产面积为19568平方米,是商业用途房屋。本院对双方确认的该项事实予以确认。(2)上诉人主张在签订《房地产定购协议书》时,被上诉人有口头介绍禾祥东路213楼房产为住宅用途。被上诉人予以否认,并认为上诉人未提供相应证据,故法院对上诉人的该项主张不予认定。

  福建省厦门市中级人民法院认为,涉诉的厦门市禾祥东路213楼房产是客观存在的,在本案中,作为中介方的被上诉人已促成上诉人与出卖人签订《房地产定购协议书》,符合居间合同的法律规定,上诉人理应依约支付被上诉人中介费。至于《房地产定购协议书》对涉诉房产的面积、用途,与产权证不一致的问题,作为买方的上诉人,对其所欲购买的房产负有了解、审查的义务,其未尽到谨慎注意的义务,对此所产生的后果应由上诉人自行承担。上诉人未能提供证据证明被上诉人提供虚假信息,其主张涉诉房产不存在,其也没有实际购买到涉诉房产,因此被上诉人要求上诉人支付中介费的请求应予以驳回的上诉理由不能成立,其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚,判决结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决驳回上诉人许雪贞的上诉,维持原判。二审案件受理费362元,由上诉人许雪贞负担。

  【房产纠纷律师评析

本案是一起典型的房屋买卖居间合同纠纷案件。所谓居间合同,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。在居间合同中,居间人仅应起到居间、中介的作用,只要居间人有提供居间服务的行为,而实际又促成合同成立,委托人即应支付报酬。本案讼争的《房地产定购协议书》,是买方、卖方及居间人三方的真实意思表示,内容并不违反法律、法规的禁止性规定,《房地产定购协议书》合法有效是确定的。根据该《房地产定购协议书》的内容,包含有买卖合同和居间合同两个法律关系。本案中,买、卖双方对所购房产的地理位置、面积及价款等均作了明确约定,买方即被告也依约向卖方(业主)支付1万元的购房定金,因此,该买卖合同应认定已经成立。至于合同成立后是否能够履行、委托方能否买到该房产,是买方与卖方之间的问题,不影响本案居间合同的成立和效力。根据民法原理,居间合同是由居间人提供居间服务的合同,是双务、有偿、诺成和不要式合同,而所谓的居间服务,就是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,在提供该服务以后,居间人的任务即告完成,委托人如何按照居间人提供的信息与第三人订立合同,那属于委托人与第三人之间的事情,居间人不是委托人与第三人之间的合同当事人。昕以,本案作为委托人的被告许雪贞虽然最后没有买到该房产,但根据其与卖方及居间人所签订的《房地产定购协议书》约定,仍然应当支付居间费。被告许雪贞作为买方,对其所欲购买的房产负有了解、审查的义务,其未尽到谨慎注意的义务,对此所产牛的法律后果及不能履行买卖合同所造成的损失,除非其有证据证明居间人存在故意提供虚假情况、损害委托人利益的情形,否则还是应当由委托人自行承担。委托人在支付居间费后,可通过其他途径向第三人即卖方主张权利,依据定购合同的约定请求第三人赔偿其上述损失或者承担违约责任。

 

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