外地来京打工的小王经过打拼和努力，几年来有了一笔积蓄，于是决定买套商品房过稳定的生活，彻底结束到处租房的漂泊经历。由于小王是外来户口，根据当时的政策，他要为此多付几千元钱。于是，小王就同早年来此打工并已落户的姐姐商量，用她的名义买房，而由小王支付全部购房款。

 

    对这一提议，小王的姐姐完全同意。于是，小王就用他姐姐的名字，以按揭方式，同开发商办理了房屋买卖合同。合同签订后，小王如约交纳了20%的首付款，同时向银行办理抵押贷款。开发商也如约交付了房屋。

 

    然而，小王搬进新居后，开发商却迟迟不按约定办理房产证。小王坐不住了，经过打听才知道，原来开发商已经被工商管理局吊销了营业执照，法定代表人也不知去向。

 

    小王一听顿时懵了，“我把辛辛苦苦打工挣来的所有血汗钱都投在了这房产上，要是没有房产证，岂不是这些钱全打了水漂儿！”

 

    他急切想知道:“在这种情况下，我应该怎么做才能把房产证拿到手呢？另外，我还能把这房产变更到我自己的名下吗？”

 

    律师解答 

 

    通过诉讼“曲线”拿证

 

    如何拿到房产证？在没有开发商的情况下，小王可以先办理房屋所有权转移登记。

 

    根据《城市房屋权属登记管理办法》第九条的规定:房屋权属登记分为:总登记；初始登记；转移登记；变更登记；他项权利登记；注销登记。而小王的情况属于第一款第三项，即“转移登记”。

 

    办理房屋所有权转移登记，需要经过受理、审查、决定、告知4个阶段。

 

    办理过程中需要开发商配合，共同递交申请书以及提供提交相关材料。而现在开发商已经被工商管理局吊销了营业执照，法定代表人也不知去向，所以小王只能以其姐姐的名义，通过仲裁或诉讼，来获得法院出具的《协助执行通知书》这样一个法律文件，代替开发商来办理房产证。

 

    在房屋购买合同中，有一个解决争议的条款，这一条款有两个选项，一是诉讼，二是仲裁，签订合同时只能选择其一。

 

    小王签订房屋买卖合同时，如果选择诉讼，那就只能通过诉讼解决；如果选择了仲裁，那就只能通过仲裁解决。

 

    由于开发商目前只是被吊销执照，其法人地位没有消失，只是民事权利受到一定的限制，但不影响其成为在诉讼过程中的被告及仲裁过程中的被申请人地位。诉讼或仲裁请求，就是要求开发商协助办理权属登记即可。

 

    如果小王出面进行诉讼或仲裁，还要有他姐姐的授权委托书。

 

    通过诉讼或仲裁，获得生效的判决书或裁决书，之后可到所辖法院执行庭申请执行，法院会向小王出具《协助执行通知书》。该通知书中已经载明被执行房屋的权利人(即小王姐姐)的姓名、商品房买卖合同号、项目名称、坐落、部位、面积等，执行人员姓名及联系方式。

 

    有了《协助执行通知书》，小王就可以带着房屋买卖合同、本人身份证、其姐姐的身份证及授权委托书、契税完税证明，到所辖房屋权属管理部门办理房产证了。

 

    如何将该套房产变更到小王自己名下？

 

    有两种方法:一是以小王姐姐的名义向开发商提出退房申请，然后再以小王的名义同开发商签订房屋买卖合同，这样到手的房产证上的名字就是小王了。但由于开发商已经被工商局吊销了营业执照，所以这个方法就行不通了。

 

    第二种方法是以小王姐姐的名义将房产证办好，然后以赠与或买卖方式，将房产证办理到小王的名下。

 

 

 开发商拖延办理房产证 法院可判定其延迟交房 

  

很多人认为开发商将房子的钥匙交给业主就算交房了，但法官指出，这是一种误解。日前，海淀法院审理了一起案例，开发商因拖延办房产证，被法院判定为延迟交房，应10日内为业主办理房产证并承担违约金。

 

入住一年仍不见房产证

 

2005年7月25日，业主徐女士与某房地产开发公司签订了 《商品房预售合同》，合同约定，该公司于2005年11月30日交房，并于交房后365日之内为徐女士办理商品房的产权证。

 

2005年11月30日，房地产公司通知徐女士验收房屋并为其办理了入住手续。徐女士入住后，一直催促开发商尽快办理房屋产权证，开发商以各种理由推诿，并称只要在365日为徐女士办理下产权证都不算违约。鉴于在约定期限内，徐女士只好耐心等待。

 

但直到2006年12月1日，开发商仍未能办理房产证，并提出，合同约定的365日内办理产权证是指365个工作日，时间还没有到。2007年7月，徐女士将该房地产开发公司告到法院，要求立即办理房屋产权证，支付2006年12月1日至产权证实际办理之日止的延期交房违约金。

 

开发商推脱责任

 

开发商认为，他们已按合同约定的期限按时交了房间钥匙，徐女士也办理了入住手续，实际使用至今，产权证没能办理下来并不影响徐女士居住，徐女士不存在损失。

 

而且办理产权手续必须双方共同到房产部门办理，徐女士没有提供契税等办理产权证所需的手续，所以没有办理，责任不在开发商。

 

法院判开发商违约

 

法院审理后，一审判决开发商于判决生效后十日内办理房产证，并承担延期交房违约责任，违约金按合同约定的方法计算从2006年12月1日至房产证实际办理之日止。宣判后，双方均没有上诉。

 

法官提醒：没办房产证不算取得房屋所有权

 

海淀法院的法官表示，需要提醒购房者注意，房地产交易中，交付房屋钥匙只是老百姓观念中的交房概念。

 

但在物权法意义上，房屋作为不动产，其交付必须进行过户登记，否则，即使入住房屋也并不等于取得了房屋的所有权。

 

只有开发商将产权过户到购房者名下，才算在法律上真正取得房产所有权。

 

因此，在商品房买卖交易中，开发商履行交付房屋的义务，除了实际将房屋钥匙交付业主，给业主办理入住手续之外，还包括办理完交纳相关税金及维修基金之后为业主办理完过户手续，完成实际交付和过户登记之后才算全面履行了交付义务。这也是本案判决开发商应赔偿迟延交房违约金的法律原因。

 

 

（如有不明处，欢迎来电、来所咨询）   

广东开野律师事务所 

联系人：傅磊律师             电话：1376-0468-201

传真：0755-82289559       QQ ：1561-33321

律所地址：广东省深圳市福田区华强北路4014号华新地铁口圣廷苑酒店世纪楼7楼717-25[福田区华新地铁站C出口或者公交车站台群星广场]

捍卫你的权利，一路有我！    受人之托、忠人之事！