租的房子没到期,照样被强制执行!
涨价!
爆仓!
甲醛超标?
没错
我说的就是
租房
近期,
租房接二连三地成为
新闻事件的关键词,
牵动着大家对于生活成本
和身体健康的关注。
大学毕业1年多,
刚成为年轻租客的小天也不例外。
还好,
“房租没涨”
“房主直租,没有中介”
“装修已过多年,老房子了”
小天严格“自查自纠”,
庆幸自己当初慧眼如炬
躲过这“三劫”。
庆幸了没多久,
有关房子的麻烦
还是降临在小天身上。
一天,
小天出门上班。
走到小区门口时,
一群人正围着告示栏指指点点,
“这是又有什么新鲜事了?”
在好奇心的驱使下,
小天驻足告示栏前想看个究竟。
拍卖公告
法院拟对本小区A栋25-1号房产进行司法拍卖,请居住在涉案房产内的人员在指定日期内自行迁出,逾期不迁,法院将强制搬迁。
“A栋25-1号不就是
我租的那套房子吗?”
小天这下慌了,
赶紧联系房东老王。
老王答复:
自己欠钱还不上被告到法院,
法院现在要拍卖这套房产抵债,
现在是“泥菩萨过江,自身难保”。
小王实在不甘心:
好不容易找到个称心的房子,
这才住了不到1年,
不想搬来搬去折腾了,
而且,
当初和老王签订的租房合同上
明确约定租期两年,
现在还差一年到期,
法院总不能不承认
这租房合同的效力吧?
于是,
小天向发布拍卖公告的
重庆市第四中级人民法院提起异议,
请求法院中止对案涉房产的执行。
法院裁判
重庆四中院审查之后,
裁定驳回小天提出的异议。
后对案涉房产进行拍卖,
老张竞拍成功,买受房产。
在请示重庆市高级人民法院
许可之后,
重庆四中法院执行人员组织
老张和小天展开协商,
老张同意继受原租房合同,
小天得以继续承租。
以案说法
Q:本案中,小天同老王签订的租房合同合法有效,且尚未到期,为何不能阻却法院的执行?租赁权的效力究竟如何?
A:租赁权的性质为债权,但为保护承租人的利益,法律强化其效力,从而使其有物权化的趋势。租赁权主要权能为租赁期限内承租人对租赁物的占有权及使用权。合同法第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,该规定明确了“买卖不破租赁”的原则,即租赁期内即使租赁物的所有权发生变动,租赁物的受让人仍应当承受原租赁关系的约束,旨在保护承租人的合法权益。但是,承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响,不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动,否则便是对所有权的过分限制。因为物权变动既可以基于法律行为的发生,也可以基于公法行为(如征收、征用、拍卖、变卖等)的发生。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效,也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置。
Q:不能阻却法院执行,是否意味着法律对承租人没有救济,承租人只能坐失对房屋的占有?
A:承租人虽然不得基于租赁权对抗法院对执行财产的处置,但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以披露,或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权。
法官寄语
“执行难”是一个系统性难题,其表现形式多种多样,最常见、最被公众所了解的就是“查人找物难”和“财产变现难”。对不动产的“变现”更是涉及到很多具体问题,如何保护平衡房屋承租人的权益就是其中之一,对此,最高人民法院依据房屋租赁的不同情形、不同时间阶段对具体问题进行了具体规定,既有效保障了申请人执行债权的及时清偿,又兼顾保护了善意承租人的合法权益,承租人遇到相应情况可依程序寻求救济。